Trong giao dịch mua bán nhà đất thì đặt cọc là biện pháp đảm bảo giao dịch an toàn theo quy định của pháp luật. Các bên liên quan sẽ được thỏa thuận một cách hợp pháp và thỏa đáng nhất thông qua hợp đồng đặt cọc. Sau đây là những điểm cần lưu ý khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất theo luật pháp hiện hành.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Khi thực hiện trao đổi về hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên cần thỏa thuận và đi đến thống nhất đảm bảo thỏa đáng và hạn chế các vấn đề rủi ro không may xảy ra sau này. Sau đây là những điểm quan trọng trong một hợp đồng.
Tải biểu mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây: https://drive.google.com/file/d/1c0UnkFNedrwaApInH4S5BV8QCJF7po2O/view
Đối tượng trong hợp đồng
Đối tượng quan trọng trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất chính là số tiền đặt cọc (Việt Nam Đồng) mà bên nhận chuyển nhượng đất/ bên mua (bên B) đặt cọc cho bên chuyển nhượng/bên bán (bên A) để được nhận chuyển nhượng thửa đất.
Thông tin của đối tượng hợp đồng bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng, bản đồ số của thửa đất, địa chỉ ở đâu, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc và thời hạn sử dụng của thửa đất…
Giá chuyển nhượng đất và thời gian đặt cọc là khi nào?
Thời gian hai bên đến tổ chức công chứng xác nhận và chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là thời gian đặt cọc theo giá mà hai bên đã thống nhất trong hợp đồng.
Giá chuyển nhượng có thể được thay đổi, tăng hoặc giảm khi có sự đồng ý của cả hai bên. Còn không thì luôn cố định như đã thỏa thuận.
Trường hợp không thực hiện đúng theo hợp đồng
Trường hợp Bên B (bên nhận chuyển nhượng) từ chối giao dịch, từ chối việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ không được hoàn lại số tiền đã đặt cọc.
Trường hợp Bên A (hay bên chuyển nhượng) từ chối giao dịch, không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả lại cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất và chịu mức phạt cọc tương ứng với số tiền đã đặt cọc.
(Dựa trên Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định)
Cách giải quyết khi có tranh chấp
Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng mua bán đất là chứng cứ chứng minh để giải quyết, trừ trường hợp không đúng quy định không được Tòa án chấp nhận.
Điều tiên quyết khi có tranh chấp xảy ra giữa hai bên là tìm phương án hòa giải hai bên cùng có lợi, cùng nhau thương lượng đi đến thống nhất và đặc biệt cần tôn trọng lẫn nhau.
Còn khi không thể thương lượng một cách bình hòa thì phương án cuối cùng là sẽ nhờ đến luật pháp để giải quyết. Một trong hai bên sẽ đệ đơn lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền quyết định.
Thời hạn của hợp đồng mua bán đất là bao lâu?
Sau khi hợp đồng mua bán đất được công chứng đóng dấu, có chữ ký của hai bên đồng thời của nhân viên công chứng, thì hợp đồng bắt đầu có hiệu lực thi hành, căn cứ theo điều 5 của luật công chứng 2014 và Luật đất đai năm 2013.
Tiếp theo, trong thời gian 30 ngày kể từ khi ký hợp đồng trao đổi đặt cọc mua bán đất, hai bên phải hoàn thành xong các thủ tục về sang tên sổ đỏ. Nếu gây chậm trễ bên chịu phạt sẽ là bên chuyển nhượng.
Cuối cùng thời gian kết thúc hợp đồng là khi cả hai bên đã giao dịch xong hoặc đồng ý hủy bỏ hợp đồng cả khi đã có dấu công chứng. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo quyết định chấm dứt hợp đồng thì khi đó hợp đồng cũng không còn giá trị pháp lý.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán đất là căn cứ pháp lý và nếu gặp vấn đề gì đó sẽ là cơ sở chứng minh lên Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy nên các bên phải có trách nhiệm đảm bảo tính chính xác và trung thực khi thực hiện hợp đồng.
Đối với bên chuyển nhượng (bên A)
Bên A phải cam kết những thông tin trong hợp đồng là chính xác, đúng sự thật và thực hiện đầy đủ các thỏa thuận của hợp đồng. Đồng thời việc giao dịch hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện.
Khi nhận tiền đặt cọc phải đảm bảo không phải là tiền cho vay thế chấp của Ngân hàng.
Bên A phải cam đoan có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng quy định (không phải là đất quy hoạch, đất tranh chấp, đất chưa giao dịch với bên khác. đất không nằm trong kê biên của thi hành án…). Sau khi ký hợp đồng cũng không được phép giao dịch đất với bên khác dưới bất kỳ hình thức nào.
Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên B)
Bên B cũng phải cam kết những thông tin kê khai trong hợp đồng là chính xác và hoàn toàn đúng sự thật. Khi thực hiện giao dịch và ký hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện và đã tham khảo và tìm hiểu và hài lòng về những thông tin, nguồn gốc thửa đất trên mới đồng ý mua. Đồng thời cũng cần làm đúng những quy định đã nêu trong hợp đồng.
Cuối cùng, sau khi hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã được ký kết và có hiệu lực thi hành thì cả hai bên cần hoàn thành thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ liên quan, hiểu rõ những quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch này và những quy định pháp lý của bản hợp đồng phía sau để thực hiện nghiêm chỉnh.
